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热点城市信贷收紧 三四线重在清库存

作者:江西土地    文章来源:经济导报    点击数:200    更新时间:2017-3-22

  当“泡沫”一词再度被中央高层用于房地产市场时,楼市调控政策也进入了升级阶段。
  “现在一线城市房贷普遍出现首付比例上调、折扣力度减弱的情况,济南这边虽然还没明显变化,但预计后期折扣优惠力度也会出现调整。”20日,济南佰世特房地产中介机构资深业务经理王坤对经济导报记者说道。
  有受访银行业内人士指出,降低房贷业务占比及杠杆率,将成为银行业务调控的重点工作,房地产企业融资链条将进一步收紧。不过,由于市场整体资金供给仍旧充裕、融资工具愈发多元化,大型房企仍有腾挪空间。
  “除了降杠杆、去泡沫外,三、四线城市仍存在库存较大的问题,所以未来市场的分类调控会更为明显。”中南财经政法大学宏观经济研究中心负责人陈贺表示,短期看房地产政策将变得更有针对性,不会出现全面性升级,“中长期看,住房供给侧的结构性改革仍是重要工作,总体还会平稳有序。”
  资金链再收紧
  随着部分一线城市房价再度上涨,房贷、开发贷等资金供血端进一步受到严控。
  17日,北京(楼盘)宣布二套房认定将采取“认房又认贷”的方式,同时将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。有媒体报道称,部分银行已经酝酿将首套房利率优惠比例从9折提升至9.5折,甚至恢复基准利率。
  “济南首套房贷现在依旧能享受8.5折优惠,放款速度上并没有明显放慢,但部分热点城市已经开始提升首付比例。”王坤称,之前有位客户想要买一套总价在260万元左右的房子用于投资,但最近突然放弃了,“客户一方面担心利率提高带来成本的增加,另一方面看到政策调控加强,也担心后期市场出现降温。”
  实际上,近日央行、银监会等高层就频频发声,强调大量资金涌入房地产市场,带动了部分城市的房价过快上涨,并称下一步将严加防范房地产泡沫,引导资金流向实体经济,控制信贷资金过度流向房地产业。
  “目前房贷业务占比较高,部分银行甚至接近一半信贷业务都来自于房贷,而且市场中存在购房者将手中房产质押融资后再度购房的情况(加杠杆操作),这都可能带来系统性风险。”广发银行信贷部宋姓经理对经济导报记者表示,管理层此次强调引导资金流向,正是为了防范上述隐患加剧。
  一家国有银行济南某营业部信贷主管人士表示,虽然该行房贷业务并未有明显变化,但对于房地产企业的开发贷审核已实行最严格的标准,除了资金不能用于购地外,注册资金是否达标、有无资金挪用情况等都进入监控,一旦出现违规,将立刻停止出账。“而且以前开发商盖个一两层就能拿到预售证进行融资,现在要盖到12层以上才行,融资难度大大增加。”
  中介担心限购升级
  对于上述情况,海通证券(600837,股吧)宏观分析师姜超认为,房贷发放趋严等政策效应正在逐渐显现,3月部分城市的房价已经出现降温态势,年内房价很难持续上涨。
  在其看来,除了政策面收紧外,金融市场的变化,也将导致房地产市场资金受制。“去年3个月的同业存单利率只有3%,而现在超过4.5%。”姜超称,这意味着银行发债借钱的成本超过了4.5%,接近房贷利率水平,所以“未来折扣房贷利率应该会全部消失”,进而给房地产市场带来压力。
  不过,受访银行业内人士也表示,目前房地产热点城市的供给紧张情况并未出现明显缓解,所以即便贷款收紧,市场热度或仍难有效降低。
  “信贷只是房地产企业资金来源的一方面,现在国内货币供给充裕、融资渠道又多,特别是大型房企现在已经成为市场主流群体,它们对于资本工具的运用更为熟稔,所以资金上的腾挪空间也更大。”上述股份银行信贷经理对经济导报记者说。
  部分房地产人士开始担忧,若信贷政策收紧效果不佳,或有更严格的调控政策出台。
  “济南房价降不下来,就有可能出现再度升级的限购政策。”有济南房产中介机构人士对经济导报记者说,如原本济南本市户籍家庭限购2套住房,可升级为“本市户籍单身者,只能购买1套住房”;原本外地户籍购房者需提供2年以上的济南市区个人所得税或社保证明,可升级为3年以上。“这些政策在广州(楼盘)等一线城市已经存在,如果推出来,我也不会惊讶。”
  供给侧改革仍是重点
  “今年的日子肯定不如去年好过,明年更严峻。”对于政策上的变化,山东某房地产企业项目经理李晨对经济导报记者表示,房地产市场景气度的回升,与2015年行业融资放开有很大关系,如今再度缩紧,企业经营压力自然随着增大,“像我们这种地域性的中小开发商,既要面临拿地、建材、人工成本上涨,还要面对债务压力,如果调控政策范围进一步扩大或升级,明年我们就要考虑怎么活下去的问题了。”
  对此,陈贺认为,目前调控政策处于热点城市防泡沫、部分城市“去库存”的分类调控阶段,而不是单纯的一刀切式紧缩政策。即因城施策,一方面抑制热点城市商品房的投资投机情绪,一方面鼓励中小城市居民合理的自住和住房改善需求。“短期来看,政策针对性会更为明显,不会出现全面升级的情况。”
  在陈贺看来,调控政策短期加码同时,国内住房供给端的结构性改革重点工作,也在进行之中,从而实现政策搭配上长、短期兼顾,达到住房去库存、防泡沫与深化住房供给侧结构性改革的有机结合,有助于实现未来中国住房市场健康平稳发展。“企业、购房者应理性看待相关政策,把握市场发展趋势,避免不必要的恐慌。”
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