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江西房地产领域供给侧改革力度应加大

作者:江西土地    文章来源:江西土地    点击数:234    更新时间:2016-11-7

 新一轮楼市调控推出近一个月,效果很显著。据统计,10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%,发布楼市新政的城市环比下降21%,投资需求占比高的城市下降40%-60%。再看房价,近期国家统计局首次发布半月房价变动情况,15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低,深圳和成都环比下降0.3%和0.1%,其他13个城市涨幅回落幅度在1.0-3.8个百分点之间。

 

从以往经验看,调控后楼市往往会经历“量跌价涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程,调控效果在5-6个月后才会显现。此次国家统计局罕见地发布半月数据,突出热点城市量价迅速降温,彰显调控效果的指向明显。

 

10月,京穗深苏等城市新房推盘量下降50%,最近三周沪深两地更是出现新盘“零批售”。预计未来半年销售面积将至少出现20%-40%的同环比下滑。

 

10月以来,供应和销售持续下滑,热点城市库存消化周期上升至8-10个月。截至今年9月,开发商土地购置面积连续30个月负增长,中期内供求紧张局面难改,特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市,土地溢价率攀升。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。

 

10月以来,人民银行、银监会召开关于打击资金违规进入楼市、控制杠杆的相关会议和进行了窗口指导。

 

金融环境紧缩后,楼市调控效果会更显著,但调控仍侧重于需求端,热点城市供求矛盾、未来房价上涨预期并未根治。截至9月,京沪苏粤浙等五省市房地产贷款余额占全国42.5%的份额。楼市分化背景下,资金更易于流向少数热点城市。

 

此轮22个城市出台调控政策,都有供给侧着力的意味,但政策规定相对笼统,后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。今年以来,16个热点城市中,8个城市住宅用地供应少于去年同期,平均下降幅度达到29.3%,6个城市批准预售面积下降,平均降幅达到22.4%。

 

一方面,基于热点城市划定城市边界,新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题,要加快存量土地盘活。

 

要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状,除了向集约式的服务业增加供地外,还要加快推进工业用地向居住用地转变,增加土地出让金,涵养未来政府税源。2015年京穗深工业用地占比分别为22%、32%和36%,但住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%。因此,要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。

 

另一方面,城市外围及都市圈范围内的土地出让,应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度,包括教育医疗、市政管网等配套服务,也包括产业链上下游在区域内的重新布局。

 

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